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Häufig gestellte Fragen

Die erwähnten Beiträge finden Sie unter den Rubriken "Fachmeinungen/Fachbeiträge" und "Herausforderung Demografie". Zu weiteren Fragen und/oder Details stehe ich Ihnen gern telefonisch oder unter Kontakt zur Verfügung.

 

"Was können wir als betroffene Kommune zu diesem Thema unternehmen?"
Vor den übrigen Beiträgen auf dieser Seite lesen Sie bitte den Beitrag im Sonderheft der KommunalPraxis spezial.

"Warum muss bei einer Wertermittlung die demografischen Gegebenheiten überprüfen?"
Seit Mai 2010 ist der Sachverständige gemäß der fortgeschriebenen ImmoWertV, § 3, Abs. 2, dazu verpflichtet. Mit der Methodik kann der SV dieser Verpflichtung nachkommen; der methodische Umgang mit dieser Anforderung ist in jedem Falle ein Qualitätsmerkmal der gutachterlichen Arbeit. Jeder kann Sie überall einsetzen und – vor allem – es gab und gibt nichts Besseres.

"Warum wird die seit Mai 2010 in der ImmoWertV in § 3, Abs. 2 enthaltene Regelung bzgl. der Berücksichtigung der demographischen Entwicklung bis dato kaum beachtet?"
Dies liegt erfahrungsgemäß daran, dass dies bis heute von der Fachwelt ungenügend zu Kenntnis genommen wird. Ein weiterer Grund mag sein, dass seit langem übliche Arbeitsweisen eine Rolle spielen, die bis heute offenbar auch nicht von Tatsachen zu erschüttern sind - richtig werden sie dadurch allerdings auch nicht.

"Betrifft die demografische Entwicklung auch Sparkassen und Genossenschaftsbanken?"
Wegen ihrer Gebietsbindung müßten sich diese Institute eigentlich intensiv damit auseinandersetzen; siehe hierzu die Diplomarbeit von Frau Jennifer Koch.

"Was bringt mir das z.B. in Frankfurt/Main oder anderen Städten und Regionen mit Bevölkerungszuwachs?"
Alle, auch wachsende Städte und Regionen sind bei "genauem Hinsehen" inhomogen strukturiert; d.h., es gibt Gebiete, die vom Zuzug profitieren und solche, die entwicklungsmäßig zurückbleiben oder sogar schrumpfen. Außerdem ist es für eine fundierte gutachterliche Würdigung notwendig, den Bevölkerungszuwachs unter Einbeziehung weiterer Kriterien qualitativ zu beurteilen. Siehe hierzu den Auszug aus der Masterarbeit von Frau K. Möck.

"Wie hoch ist der für die Arbeit mit der Methodik erforderliche Aufwand?"
Die Methodik wurde so entwickelt, dass die dafür notwendige Datenbasis auch schrittweise angelegt und auch so berücksichtigt werden kann. Der Aufwand für die erstmalige Zusammenstellung der relevanten Daten ist abhängig von der Wahl des Untersuchungsgebietes und dem Feinheitsgrad der Analyse (Kreise, Gemeinden, Ortsteile/"gemarkungsfein") – aber in jedem Fall leistbar. Die spätere jährliche Fortschreibung ist wenig aufwendig. Siehe hierzu die zu den Arbeitsauszügen gehörenden Erfahrungsberichte.

"Ist die Methodik empirisch gesichert?"
Unter Berücksichtigung der vorliegenden Erkenntnisse "Ja". Siehe hierzu die Masterarbeit von Frau K. Möck, den Beitrag "Empirik und Erfahrungen", den Erfahrungsbericht des Gutachterausschusses HEF und zum Thema „Schwellenwert 50 %“ die Studie von St. Kröhnert, Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung mit dem Titel "Wohnen im demografischen Wandel – der Einfluss von demografischen Faktoren auf die Preisentwicklung von Wohnimmobilien".

"Wie rechtssicher ist die Methodik?"
Natürlich ist die Methodik mit den Bestimmungen der ImmoWertV abgeglichen; anders wäre die nahtlose Ergänzung derselben nicht möglich gewesen. Somit zielt die Frage auf den falschen Gegenstand: nicht das Werkzeug der Methodik ist hier im Focus, sondern vielmehr das einzelne Gutachten, d.h, die Frage ist doch, "wie rechtssicher ist ein Wertgutachten, dass den in diesem Fall gegebenen relevanten Einfluss von Auswirkungen demografischer Entwicklungen nicht berücksichtigt?". Die Antwort darauf ist jedem klar.

"Warum reicht denn die Betrachtung z.B. der Bevölkerungsentwicklung für die Beurteilung der örtlichen demografischen Situation alleine nicht aus?"
Die Komplexität der demografischen Entwicklungen lässt sich nicht umfänglich durch das Betrachten eines einzelnen "Mosaiksteines" beurteilen; vielmehr gewinnt das Bild erst durch das Aneinanderfügen von mehreren ausgewählten Mosaiksteinen die dafür notwendige Deutlichkeit.

"Steckt die demografische Entwicklung nicht schon sowieso in den bisher üblicherweise zugrunde gelegten Daten und Werten?"
Dies ist nicht der Fall. Siehe hierzu auch die Beiträge "Wieviel Demografie steckt in der Marktanpassung" und "Es ist doch alles eingepreist, oder?".

Kontakt:

Lothar Scharold
Tel.: 0671 / 4833058
Fax: 0671 / 4833058
Email: l.scharold(at)gmx.de